Земля в деревне
для индивидуального строительства
+7 (903) 729-00-65
Земельные участки в сельском поселении
разъяснение Министерства строительства и ЖКХ Калужской области
разъяснение Министерства строительства и ЖКХ Калужской области о строительстве объектов капитального строительства
выписка из
МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПОДГОТОВКЕ И ВЫДАЧЕ ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ДЛЯ ПРОЕКТИРОВАНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ТЕРРИТОРИИ КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ2. Земельные участки, на которых возможно строительство объектов капитального строительства
Если у застройщика имеется в собственности, в пользовании, во владении или аренде свободный или застроенный земельный участок, то это еще не означает, что он имеет право строить на нем любые объекты капитального строительства.
Собственнику, владельцу, пользователю, арендатору земельного участка необходимо знать на каких земельных участках какие объекты можно строить. Прямо в законодательстве это не записано. Следует исходить из существующих норм земельного, градостроительного законодательства. Перечень категорий земель, на которых можно строить различные объекты капитального строительства, определен в статье 36 Градостроительного кодекса РФ (3), которая называется «Градостроительный регламент».
Определение: «Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства»
Часть 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ говорит о том, что градостроительные регламенты «не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.» Вывод: на остальных категориях земель строить можно. Это категории земель (Схема №1):
1.земли населенных пунктов (ранее - земли поселений);
2.земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
3.земли сельскохозяйственного назначения, за исключением земель сельскохозяйственных угодий;
4.земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Особенности использования этих категорий земель определены соответствующими статьями Земельного кодекса РФ (4).
Виды разрешенного пользования земельными участками и объектов капитального строительства должны быть определены Правилами землепользования и застройки, которые должны быть утверждены органами местного самоуправления до 01.01.2010 года. Именно они утверждают территориальные зоны, градостроительные регламенты, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
1.земли населенных пунктов (ранее - земли поселений);
2.земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
3.земли сельскохозяйственного назначения, за исключением земель сельскохозяйственных угодий;
4.земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Особенности использования этих категорий земель определены соответствующими статьями Земельного кодекса РФ (4).
Виды разрешенного пользования земельными участками и объектов капитального строительства должны быть определены Правилами землепользования и застройки, которые должны быть утверждены органами местного самоуправления до 01.01.2010 года. Именно они утверждают территориальные зоны, градостроительные регламенты, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В настоящее время много вопросов вызывает возможность строительства на землях сельскохозяйственного назначения, особенно учитывая тот факт, что в документах на земельные участки часто существует одна запись «земли для сельскохозяйственного производства». Указанная запись не раскрывает факт отнесения земель к сельскохозяйственным угодьям. Статья 79 Земельного кодекса РФ (4) указывает, что сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Строительство любых объектов на сельскохозяйственных угодьях категорически запрещено (ст. 79 Земельного кодекса РФ и ст. 36 Градостроительного кодекса РФ). Федеральный закон от 07.07.2003 №112-ФЗ четко разграничил земельные участки для личного подсобного хозяйства - полевой и приусадебный. На приусадебных земельных участках, расположенных в границах населенного пункта, строить жилой дом можно, а на полевом земельном участке - нельзя.
Объекты для сельскохозяйственного производства (фермы, молокозаводы, птицефермы и т.д.) можно строить только после изменения вида разрешенного использования земельного участка, то есть после вывода его из состава сельскохозяйственных угодий. Такое решение принимается на уровне администрации муниципального района или городского округа, имеющей право распоряжения землей, которая является не разграниченной государственной собственностью.
Жилые дома можно строить на двух категориях земель: населенных пунктов и курортах. Курортов в Калужской области нет. Таким образом, чтобы строить жилые дома, надо земельный участок перевести в состав земель населенных пунктов. Есть, единственное исключение, при котором можно строить жилые дома без права регистрации на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленных для садоводческих товариществ (17). В этом случае вступают в силу градостроительные нормы и правила. Садоводческие товарищества планируются по СНиП 30-02-97 (68), а населенные пункты по СНиП 2.07.01-89 (74). Нормативы застройки садоводческого товарищества не соответствуют нормативам малоэтажной жилой застройки. То есть, нельзя признать жилым домом строение, возведенное на садовом участке, если территория товарищества не соответствует требованиям СНиП по градостроительству.
Жилые дома можно строить только на землях населенных пунктов, к которым относятся дачные поселки (в Калужской области их пока нет). Закон Калужской области «Об административно-территориальном устройстве Калужской области» (86) предусматривает создание населенных пунктов для фермерского и крестьянского хозяйства (хутор). В этом законе описана процедура образования нового населенного пункта.
Объекты для сельскохозяйственного производства (фермы, молокозаводы, птицефермы и т.д.) можно строить только после изменения вида разрешенного использования земельного участка, то есть после вывода его из состава сельскохозяйственных угодий. Такое решение принимается на уровне администрации муниципального района или городского округа, имеющей право распоряжения землей, которая является не разграниченной государственной собственностью.
Жилые дома можно строить на двух категориях земель: населенных пунктов и курортах. Курортов в Калужской области нет. Таким образом, чтобы строить жилые дома, надо земельный участок перевести в состав земель населенных пунктов. Есть, единственное исключение, при котором можно строить жилые дома без права регистрации на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленных для садоводческих товариществ (17). В этом случае вступают в силу градостроительные нормы и правила. Садоводческие товарищества планируются по СНиП 30-02-97 (68), а населенные пункты по СНиП 2.07.01-89 (74). Нормативы застройки садоводческого товарищества не соответствуют нормативам малоэтажной жилой застройки. То есть, нельзя признать жилым домом строение, возведенное на садовом участке, если территория товарищества не соответствует требованиям СНиП по градостроительству.
Жилые дома можно строить только на землях населенных пунктов, к которым относятся дачные поселки (в Калужской области их пока нет). Закон Калужской области «Об административно-территориальном устройстве Калужской области» (86) предусматривает создание населенных пунктов для фермерского и крестьянского хозяйства (хутор). В этом законе описана процедура образования нового населенного пункта.
